На фоне перегретого, по мнению многих экспертов, рынка жилой недвижимости Петербурга более привлекательным становится жилье в пригородах. Кроме ценового преимущества, там и воздух свежее, и деревья зеленее, и по сравнению с мегаполисом — тишина и покой.

Наиболее востребовано в пригородах самое недорогое жилье. «Жилье бизнес–класса и элитное относительно хорошо продается только в Пушкине и Сестрорецке, считающимися наиболее престижными пригородами, хотя и здесь встречаются объекты, в которых предлагается много квартир даже после сдачи дома», — говорит директор Центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова. Есть теоретическая возможность для резкого роста спроса на элитное жилье и жилье бизнес–класса в Кронштадте: там прекрасные виды на залив, а со строительством кольцевой улучшится транспортная доступность. В АН «Бекар» полагают, что со временем здесь возможно комплексное освоение территорий под массовую застройку высокого класса, однако в ближайшей перспективе эти возможности реализованы не будут: в Кронштадте просто негде строить. Земли, пригодные для застройки, сейчас в собственности промышленных предприятий и военных ведомств, флота. В последний год, правда, Министерство обороны стало продавать некоторые свои владения, но после заявлений президента и премьера России о развитии флота эти его действия могут приостановиться. Нынешний жилой фонд в Кронштадте сильно устарел. Строительство же если и ведется, то точечно и очень медленно.

Зеленогорск: два раза
Сейчас в Зеленогорске строительство жилья неактивно, потому что практически все хорошие места уже застроены. Более того, как отмечает директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон, на деле мы имеем как бы два Зеленогорска: один, элитный, на побережье залива, другой, попроще — около железной дороги. «Но все равно, строить эконом–класс в Зеленогорске невыгодно, так как даже участки за железной дорогой все же очень дорогие, да и емкость платежеспособного спроса на такие квартиры невелика, — говорит он. — А строить элитные объекты, на которые спрос как раз есть, и весьма платежеспособный, здесь просто негде: или стоимость свободных участков неадекватно завышена, или это участки проблемные. По потенциальному спросу Зеленогорск тяготеет к Петербургу, но для формирования там «элитного анклава» не хватает поддержки администрации, грамотного пиара этой территории и увеличения количества объектов элитной инфраструктуры».

Сейчас в Зеленогорске строится три крупных по местным меркам объекта. Больше всего квартир в малоэтажном комплексе от компании «Энергомашстрой» (142 квартиры–секции) на углу улиц Мира и Широкой. В продаже сейчас 71 квартира. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе — около 91 тыс. руб. Полностью сдать дом застройщики планируют в третьем квартале 2010 года.

Другой относительно масштабный объект (50 квартир в очереди) — кирпично–монолитный комплекс комфорт–класса «Карельский шпиль» от «Петротреста» на Вокзальной улице, 1. Сдача запланирована на IV квартал 2009 года, цена метра — порядка 106 тыс. руб.

Наконец, по адресу улица Ленина, 38, компания «Стройбалт» возводит первую очередь кирпично–монолитного жилого комплекса «Дом у Жемчужного ручья» на 120 квартир. Стоимость квадратного метра здесь самая низкая среди строящихся домов Зеленогорска — в районе 88 тыс. руб. Сдача — тоже в четвертом квартале 2009–го.

Небольшой малоэтажный объект, в составе которого 7 секций таун–хаусов, на улице Мичурина, 4, корп. 3, реализует компания «Профи Прогресс». Площадь секций там составляет 137–175 м2, диапазон цен — от 11500 до 13600 тыс. рублей за секцию.

Всеволожский вернисаж
Во Всеволожске, где сосредоточено более трети всех строящихся коттеджных поселков, идет и массовая застройка, хотя и не столь масштабно. За последние несколько лет Всеволожск превратился в престижный и развивающийся молниеносными темпами район, где быстро завоевывает свои позиции жилье бизнес– и элит–класса. «Центр Всеволожска — очень дорогое место, — рассказывает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров, — лишь немного уступает в цене Курортному району». По его словам, 12 соток с домом 150 м2 во Всеволожске стоит порядка $800 тыс. Подальше от центра, на Советской, 37, к середине будущего года будет сдан комплекс трехэтажных таун–хаусов, который возводит ЗАО «Окстрой», от 60 тыс. рублей за м2. Там 14 домов, каждый по 210 метров, все с индивидуальной системой отопления и встроенными гаражами.

А относительно недорогое многоквартирное жилье строят на окраине, основной объем строительства приходится на южный микрорайон. Из шести строящихся объектов три возводится именно там.

Первый, десятиэтажный панельный дом с двумя подъездами, растет на пересечении Невской и Московской улиц благодаря усилиям ОАО «ГлавСтройКомплекс». Площадь квартир — от 44 до 100 «квадратов». Все квартиры с балконами и лоджиями, кухни от 10 до 14 метров. Продажи в этом доме еще не открылись, но, по мнению экспертов, цена квартир там будет колебаться в районе 70 тыс. рублей за метр.

Другой дом на южном въезде строится на пересечении Невской улицы и Московского бульвара. Тот же застройщик, ОАО «ГлавСтройКомплекс», рассчитывает сдать его в конце этого года, и продажи здесь уже близки к завершению. Панельный дом состоит из двух корпусов (один из них, восьмиэтажный, уже сдан, другой, десятиэтажный, достраивается). Здесь тоже будут балконы и лоджии у каждой квартиры, площадь комнат — от 13 до 21 м2.

Третий объект — кирпично–монолитный комплекс «Южная долина» с 14 девятиэтажными домами. Первые корпуса будут сданы в первом квартале 2009 года, все остальные — во втором. В комплексе запланировано 840 квартир: одно–, двух– и трехкомнатных. Стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах колеблется от 55 тыс. рублей (при единовременном платеже) до 59 тыс. рублей, если в рассрочку. Самая дорогая из оставшихся «трешек» обойдется в 4 млн 800 тыс. рублей. Более того, в отделе продаж одного из застройщиков, компании ИНКОМ ДСК–3 (застройщиков двое, второй — компания «Стоун») предлагают купить любую квартиру в любом корпусе на первом этаже (над цокольным с коммерческими помещениями) за 50 тыс. рублей/м2.

В центре Всеволожска сейчас в разгаре две стройки: на улицах Сергиевская, 104, и Константиновская, 101 (обе примыкают к главной магистрали города — Всеволожскому проспекту) строятся два 4 этажных дома по 32 квартиры в каждом (16 однокомнатных площадью 38 метров и столько же двухкомнатных площадью 57–67 метров). Застройщик «Строительное управление №27» продает «квадрат» в этих кирпично–монолитных домах от 57 тыс. рублей. Сдаются дома в конце следующего года.

Недалеко от центра в жилом комплексе «Всеволожские жемчужины» (угол Заводской и Межевой улиц) строится 16–этажный дом комфорт–класса. Дом кирпично–монолитный, с отапливаемым паркингом на 99 машиномест и автостоянкой, планируется сдать к середине 2010 года. Строит его ОАО «ГлавСтройКомплекс».

Спрос на жилье здесь весьма хорош даже по нынешним временам. Всеволожск входит в 40–километровую зону Петербурга. «Кроме того, инфраструктура Всеволожска очень развита и продолжает развиваться, — продолжает Николай Лавров. — Сейчас строятся новые развлекательные, шопинг– и другие центры, в этом плане спрос в городе удовлетворен». Например, этой осенью был введен в эксплуатацию торговый комплекс «Призма» площадью 17,5 тыс. м2, где разместились финский гипермаркет “Prisma”, «Рив Гош», «Макдоналдс», фитнесс–центр “Fitness House”, бильярдный клуб «Гермес» и другие «обязательные» для солидных центров точки. Тем, кому немного не хватает на приличную квартиру в Петербурге, риэлтеры часто советуют покупать в пригородах. И Всеволожск — отличный вариант.

Экономичные варианты предлагает Колпино. Правда, здесь сегодня реализуется только один крупный кирпично–монолитный объект на 889 квартир площадью от 45 (в однокомнатных) до 95 (в трехкомнатных) метров. Квартиры расположены в десяти секциях от 2 до 24 этажей на Лагерном шоссе, 57 А. Сдается комплекс «Строительным управлением» в конце 2009 года.

На курорте
Но если во Всеволожске строится и востребовано жилье практически всех сегментов, от эконом–класса до элитного, то первичный рынок других пригородов достаточно четко распределяется по географическому признаку. Например, в Шушарах, вынесенных за черту Петербурга, но с развивающейся промзоной и недостаточно развитой инфраструктурой, строятся в основном варианты эконом–класса, в Сестрорецке больше объектов класса «бизнес» и выше, а в Пушкине эконом–класса и вовсе практически не найти.

«Несмотря на местоположение Сестрорецка и готовую инфраструктуру, город не раз подвергался опасности быть застроенным безликими многоэтажками, — рассказывает директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон. — Но в последние несколько лет застройщики, наконец, начали осознавать, что Сестрорецк находится в Курортном районе, на берегу Финского залива и Разлива, и наряду с типовой застройкой стали появляться объекты малоэтажные, класса «комфорт» и объекты элитного класса».

Социальной и коммерческой инфраструктуры в Сестрорецке гораздо больше, чем в большинстве спальных микрорайонов Петербурга. Единственный недостаток — нет крупных торговых объектов, но он благополучно компенсируется гипермаркетами на выезде из Приморского района Петербурга.
Сейчас на территории Сестрорецка продают квартиры в 7 строительных проектах. Наиболее дорогой объект — жилой комплекс «Водолей» на Цемяночной ул., 4. Средняя цена квадратного метра — порядка 134 тыс. руб.

На улице Воскова, 5, недавно сдан элитный жилой дом с говорящим названием «Эдем» от компании «Созвездие».

Очень интересный проект, по многим оценкам, — общественно–деловой и жилой комплекс «Петровский Арсенал» от компании Sestra River Developments, которая в 2006 году начала редевелопмент южной части оружейного завода площадью 14 га. Кстати, Сестрорецк — один из немногих пригородов, где идет реконструкция.

Семнадцатиэтажный кирпично–монолитный дом строится на улице Транспортной. Генеральный подрядчик — «Строительный трест №3», застройщик — ООО «Океан трейдинг компани» — сдают дом к середине следующего года. В продаже есть одно–, двух– и трехкомнатные квартиры от 2428 тыс. рублей за однокомнатную до 6835 тыс. рублей за трехкомнатную.

Во втором квартале будущего года ООО «6–й трест» сдает 16–этажный кирпично–монолитный дом по Приморскому шоссе на пересечении с улицей Токарева. В отделе продаж 6 треста говорят, что «коробка» здания уже готова, идет отделка, но первоначальные сроки сдачи (III квартал 2008 года) сдвинулись. Минимальная стоимость квадратного метра в одно– и двухкомнатных квартирах — 67 тыс. рублей.

Рядом, по Приморскому шоссе, 273 и 275, строятся два дома. Первый возводит тот же 6–й трест. Дом кирпичный, 4–этажный. Второй — ООО «Универсал–инвест». В нем 8 этажей, два подъезда. Дом кирпично–монолитный. В продаже осталось только три квартиры: одна однокомнатная площадью 40 м2 продается за 3 млн 600 тыс. рублей, и две «двушки» площадью 61 и 63 м2 — за 5,5 и 5 млн рублей. Оба дома с парковками, будут сданы в конце года.

На тихой улице Володарского, 56, ООО «Стройэкспертсервис» завершает строительство 9–этажного кирпично–монолитного дома, с пятого этажа которого, говорят продавцы, виден Финский залив. Цена метра в квартире на втором этаже будет колебаться в районе 85–90 тыс. рублей, выше — от 95 тыс. рублей. Правда, есть скидки, размер определяется индивидуально, но может составить порядка 100–150 тыс. рублей и выше.

В «золотом кольце»
Пушкин, Павловск, Петергоф — пригороды дворцовые, «малое золотое кольцо России», и строительство там больше элитное, мало того, Петергофу и окрестностям уже давно прочат будущее «петербургской рублевки». А предложение в этих пригородах крайне мало, строительство новых объектов идет точечно, причем невысокими темпами.

По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в Пушкине начато строительство десяти многоквартирных домов, из них только три выше шести этажей. Первый — девятиэтажный панельный дом на Красносельском шоссе, 55, строит компания «Импульс». В доме одно–, двух– и трехкомнатные квартиры площадью от 38 до 88 метров, за которые покупателю придется отдать минимум по 50 тыс. рублей. Любителям габаритных квартир продавцы предлагают покупать их парами — и перепланировать в одну. Сдается дом в первом квартале 2009 года.

Второй «высотный» по меркам Пушкина дом — 9–этажный, панельный, серии 600.11, на окраине города, по Первомайской улице. В доме строительной компании «Петрострой» квартиры метражом от 25,6 м2 в однокомнатной до 62,6 м2 в четырехкомнатной. Цена — от 1337,6 тыс. до 3270,85 тыс. рублей. Готов дом должен быть в третьем квартале 2010–го.

Третий — 12–этажное кирпично–монолитное здание со сплошь застекленным фасадом в многофункциональном жилом комплексе «Пушкинский фасад» по улице Оранжерейной, 73. Этот дом станет доминантой всего комплекса площадью 15,6 гектара между Железнодорожной и Оранжерейной улицами. Здесь же планируется построить торгово–развлекательный центр. Изюминкой проекта, судя по всему, станет авторское архитектурное решение — не где–нибудь, а рядом с Екатерининским дворцом и парком, а окна некоторых квартир выходят на дворец. Здесь предлагают квартиры от одной до пяти комнат стоимостью до 11,5 млн руб. за квартиру (от 46 тыс. рублей за «квадрат»). Застройщик — Петербургский государственный университет путей сообщения, генподрядчик — ЗАО «РСУ–25».

Ближе к центру города дома только невысокие. Строительная компания «Премьер» во втором квартале 2010 года сдает 5–этажный монолитный дом класса «А» на 90 квартир между Оранжерейной, Ленинградской и Широкой улицами. В конце этого года компания «Стройимпульс–Инвест» обещает достроить кирпично–монолитную пятиэтажку по улице Глинки. Еще 4– и 6–этажные кирпично–монолитные дома должны быть сданы в конце этого года по улице Архитектора Данини: первый возводит ООО «Стоун», второй — ТСЖ «Империал–Стройинвест». Еще один 4–этажный дом строит тот же «Стоун» на Московском шоссе (на пересечении с Железнодорожной улицей). Через год будет сдан 6–этажный кирпично–монолитный дом по улице Ленинградская, и тогда же ГК ЦДС обещает достроить малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» на Парковой, 44, с видами на Екатерининский парк.

Петергоф, по сравнению с Царским селом, строится совсем неактивно. Здесь возводятся всего три объекта, все — малоэтажные. Один — дом в элитном жилом комплексе на улице Фабричной (компания «Модуль Групп» строит здесь 11 трех– и четырехэтажных зданий) с квартирами площадью от 59 до 175 метров. Два других строит компания «Инвестпроект» по улице Воровского, 3 и 5. Дома кирпично–монолитные с одно–, двух– и трехкомнатными квартирами ценой от 1,4 млн рублей (за однокомнатную площадью 31 метр) до 2,5 млн рублей (за 56–метровую двухкомнатную). Все дома планировалось сдать весной 2009 года, сейчас готовы первые этажи.

Комментарий
Александр Карлов, Коммерческий директор ООО «САНД»
Перспективы строительства многоэтажных домов в различных пригородах — разные. Например, в ближайших исторических пригородах, таких как Пушкин, Петергоф, массовое строительство многоэтажек невозможно в силу исторически сложившейся малоэтажной застройки, и высотных ограничений. Здесь многоэтажки не имеют перспектив, так как они изменят облик городов. Возможно развитие многоэтажного строительства разве что на их окраинах. Сестрорецк — другое дело, там многоэтажное строительство довольно развито и перспективно. В курортных же районах развитие многоэтажного строительства возможно, но только точечно: там сложилась зона мало¬этажной, коттеджной застройки.

Сейчас ситуация нервная. Строительство многоэтажек на нулевых циклах приостанавливается. Объекты на стадии завершения — завершаются. Строительство новых многоэтажных объектов возможно только после того, как негативные тенденции рынка уменьшатся и рынок стабилизируется.
К дорогим объектам покупатели сейчас относятся с особой тщательностью. И эта тенденция, я думаю, пока сохранится. Поэтому дорогие, элитные объекты имеет смысл строить только в зонах с очень удачной локализацией. В местах с не очень хорошей локализацией целесообразно строить только эконом–класс и, возможно, бизнес. Поэтому те проекты, в которых дорогие дома пытались строить в не слишком удачных местах, нужно будет переориентировать на более экономичные.

Ипотека стала менее доступной, своих средств не хватает, поэтому люди экономят деньги и предпочитают более экономичные варианты жилья. Налицо тенденция, когда клиенты выбирают квартиры меньших площадей, чем раньше. Несколько изменилась структура спроса в сторону экономичных вариантов. Дорогими объектами интересуются, но покупают их реже.

Я считаю, что в зависимости от сегмента, района и метража рынок может либо стабилизироваться, либо немножко просесть. За счет различных скидок и акций цены могут за год снизиться максимум на 1–2%. Более существенное снижение, о котором сейчас говорят, невозможно, так как это будет прямая фиксация убытков.

Материал написан специально для журнала «Где жить» («Деловой Петербург»),
http://www.dpgazeta.ru/sup/wl/material/144739

Автор: Пархоменко Екатерина Андреевна
Дата: 26 Декабря 2008 года