Спрос на вторичную жилую недвижимость комфорткласса в октябре вырос в Петербурге на 10 %. Произошло это благодаря незначительному – на 2 % – официальному снижению средней цены квадратного метра. Тем не менее статистики реальных цен предложения на данный момент не знает никто, что порождает многочисленные предположения о состоянии рынка.

«Резкий поворот в каком-либо состоянии» – так определяет слово «кризис» толково-словообразовательный словарь. Происходят такие изменения всегда тяжело, нередко даже очень тяжело, именно в силу их резкости и неопределенности. Как будто рынку неожиданно дали по голове чем-то тяжелым, и теперь непонятно, в каком состоянии он очнется. С экрана постоянно докладывают устрашающую статистику о массовых сокращениях, банкротствах и экономической разрухе за рубежом. Где уж тут не испугаться! Но давайте разберемся, какие показания есть у пациента, то есть рынка недвижимости комфорткласса, будет ли развиваться болезнь, то есть кризис, или начнется выздоровление.

Начнем с начала, а именно с Америки и ее ипотечного кризиса, вследствие которого «посыпались» экономики и некоторых других стран. Подчеркнем, кризиса не экономического, а ипотечного.

Америка-Россия: только цифры
По данным кредитного бюро Experian на начало этого года, среднестатистический американец имеет 16 635 долларов долга. Сразу сравним: на одного россиянина приходится порядка 200 долларов, полученных в кредит. По статистике, средний житель США несет 13 кредитных обязательств, 40 % американских семей тратят больше денег, чем зарабатывают (по информации Федеральной резервной системы США). В материалах, опубликованных исследовательской компанией Nilson, указано, что на конец 2007 года объем потребительского долга США достиг 2,55 триллиона долларов. Это без учета долгов по ипотечным кредитам. Совокупный же долг составляет порядка семи триллионов долларов, которые включают долги по более чем двум миллионам просроченных кредитов американцев. В Америке, по примерным подсчетам, более 50 % сделок с недвижимостью – сделки ипотечные. В России этот процент в пять раз меньше – 10 % (а многие эксперты называют цифру и того ниже – 5 %).

Итак, вопрос первый – сколько должны банкам мы? Совокупный долг граждан России банкам составляет по грубым подсчетам порядка 100 миллиардов долларов, из них просроченных к октябрю 2008 года, по данным Центробанка, – 1,5 %. Таким образом, уже исходя их этих цифр, можно констатировать, что совокупный долг россиян в сотни раз меньше долга американцев.

Вопрос второй – сколько денег накоплено в стране? Недавно эта цифра пестрила в российских новостных лентах: на 1 ноября 2008 года объем резервного фонда России составил 132 миллиарда долларов. Объем резервного фонда США найти оказалось намного сложнее. Единственную цифру оглашает в июньском выпуске New York Post – 51 миллиард долларов. Рассматривая экономические показатели России и США, получаем, что совокупный долг россиян составляет не более 7 % от ожидаемого в 2008 году объема ВВП. Долги же по кредитам в США – по меньшей мере половину ВВП страны, и они полностью перекрывают объем ее резервного фонда.

«Экономических предпосылок для развития экономики по кризисному сценарию США в России нет, – считает вице-президент Becar Realty Group SPb Алексей Медведев. – И прогнозировать падение цен на недвижимость на 20–30 %, как делают некоторые эксперты, приводя в пример снижение цен на американском и других мировых рынках, однозначно нельзя. Россия и США – это две принципиально разные экономики и разные экономические реалии».

Куда двинется недвижимый «комфорт»?
Вот уже третий месяц недели не проходит без сообщений о приостановленных проектах застройщиков, без громких заявлений об обрушениях рынков недвижимости Казахстана, Испании, Исландии и бесчисленных прогнозов на тему: «Упадет или не упадет рынок недвижимости Петербурга». И именно такая паника, а вовсе не экономическая ситуация, по мнению большинства экспертов, негативно влияет на рынок. «Проблемы сидят в головах людей, – считает директор центрального офиса корпорации «Адвекс. Недвижимость» Елена Иванова. – Говоря о том, что цены будут снижаться или расти, мы пытаемся сформировать мнение рядового обывателя. И рынок дополнительно лихорадит. Мне ежедневно поступает несколько звонков от наших клиентов, которые рассказывают, что «рынок в Москве рухнул полностью — ждем, когда рухнет в Питере». Но ведь никакого падения не было. Это, в первую очередь, эмоции».

«Налицо резкая дестабилизация рынка, – соглашается директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов. – СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому даже при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на последние может оказать влияние психологический фактор».

Непрекращающийся поток негативной информации о состоянии зарубежных рынков недвижимости привел к тому, что, во-первых, люди перестали покупать квартиры, ожидая снижения цен; во-вторых, собственники задумались о продаже недвижимости, пока цены еще держатся. Все вместе привело к росту предложения (за сентябрь оно увеличилось на 20 %) и одновременной стагнации спроса. В сентябре покупалось только самое дешевое жилье с привлечением минимальных кредитных средств (в среднем полтора–два миллиона рублей). Объекты дороже трех миллионов шли намного более низкими темпами. Эксперты, однако, отмечают, что увеличение предложения в сегменте комфорткласса минимально: «Некоторые клиенты, которым в силу личных жизненных обстоятельств необходимо продать квартиры именно сейчас, снижают цены на 100–200 тысяч рублей, если клиент действительно готов покупать, – объясняет руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Татьяна Чуприна. – Но большинство приостанавливают продажи. Поэтому об увеличении предложения в сегменте класса комфорт говорить вряд ли целесообразно».

Снижение спроса привело к тому, что, если в сентябре цены на недвижимость еще держались, то в октябре рынок начал потихоньку остывать: цены плавно, по полпроцента в неделю, поползли вниз, что тут же подогрело спрос, который в следующем месяце вырос, по данным АН «Бекар», на 15 %, причем во многом именно за счет спроса на жилье комфорткласса. «Плохое жилье стоит дешевле комфортного, но и спрос на него ниже, – объясняет Елена Иванова. – Если люди понимают, что они хотят получить от жилья – неважно, инвестиция это или условия собственной жизни, – в жилье низкого качества они денег вкладывать не будут».

Большинство экспертов не исключает, что рынок петербургской недвижимости комфорткласса несколько «просядет»: с опозданием, но качественная недвижимость отреагирует на изменения в экономической ситуации в стране. К этому есть объективные причины.

1. Цены на нефть в последнее время действительно снизились и колеблются в пределах 65–70 долларов за баррель. Это не очень здорово, учитывая, что нефть – основной козырь России. Но не смертельно: накопленных средств с лихвой хватит, чтобы поддерживать экономику страны даже в случае полной экономической блокады. Системообразующие банки уже получили 1,5 триллиона рублей на поддержание ликвидности, правительство города планирует выкуп квартир в новостройках, что поддержит спрос, а федеральное правительство пообещало Агентству по ипотечному жилищному кредитованию дополнительные 60 миллиардов рублей, после чего последнее направило 100 миллиардов на либерализацию правил выкупа у банков ипотечных кредитов.
    
2. Сокращение штатов коммерческих компаний идет в первую очередь за счет высокооплачиваемых сотрудников среднего и высшего звена, то есть как раз потенциальных покупателей недвижимости комфорткласса. Это также не хорошо. И также не смертельно: само по себе сокращение – факт неприятный, но катастрофическим он становится с ростом безработицы, которая сейчас если и выросла, то не настолько, чтобы сыграть роль в снижении спроса на недвижимость.
    
3. Ипотечный кризис в США не разорил российские банки, но заставил задуматься. Теперь они очень тщательно формируют кредитный портфель, поэтому более строго подходят к разрешениям на выдачу кредита, что само по себе сдерживает спрос. В то же время вместе с термином «стагнация» в моду вошел термин «кризис доверия». Эксперты самых разных сфер бизнеса говорят о том, что самой главной проблемой в современных условиях является именно кризис доверия: граждане не доверяют банкам, а банки не доверяют друг другу и государству. В результате межбанковские ставки по кредитам поднялись так, что брать квартиру в ипотеку сегодня будет лишь совсем отчаявшийся человек. Однако именно консервативная политика банков, по прогнозам экспертов, станет фактором роста рынка комфорткласса. «Ипотеку сейчас при всех сопутствующих обстоятельствах лучше брать на комфорткласс, – объясняет руководитель отдела элитного жилья “Петербургской Недвижимости” Талия Михасева. – Банки стали более внимательно относиться не только к заемщику, но и к объекту недвижимости. А комфорт всегда легче продать, значит, он выглядит более надежным для банка».

Стагнация перед взлетом
На фоне снижения ликвидности ценных бумаг и недоверия банкам и госструктурам единственным более-менее стабильным активом оказалась жилая недвижимость комфорткласса как изначально наименее перегретый и наиболее ликвидный сектор рынка. Даже если принять катастрофические предположения экспертов о снижении рынка, практически все специалисты сходятся во мнении, что после кризиса рынок не только восстановится, но начнет активно расти. Одной из главных предпосылок к этому послужит колоссальный отложенный спрос на ликвидные квартиры, который формируется сегодня. Причем, как отмечает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров, налицо отложенный спрос трех видов: краткосрочный, долгосрочный и спрос отложенных возможностей. Краткосрочный отложенный спрос – это те, кто ждет, когда рынок обретет более четкие перспективы. Такой спрос может реализоваться уже через месяц-два. Долгосрочный спрос – это люди, которые сознательно приостановили свои сделки, вынули свои деньги из недвижимости для того, чтобы вернуться на рынок после завершения кризиса и стабилизации рынка. Соответственно, этот спрос реализуется с окончанием кризиса: по разным прогнозам через год-два. Спрос же отложенных возможностей – это люди, имевшие возможность приобретения недвижимости с привлечением стороннего капитала (ипотека, субсидия), но лишившиеся этой возможности в результате кризиса. Этот спрос реализуется последним, так как для этого должны реанимироваться доступные ипотечные программы. Реализация такого спроса значительно ускорит рост цен в послекризисный период, так как за это время необходимость в недвижимости только возрастет.

«Дна кризис может достичь в конце января, – считает Татьяна Чуприна, – но следом сразу начнется повышение. К следующей осени цены на недвижимость повысятся на 10–15 %, а к концу 2009 года отыграется весь отложенный спрос».

Причем востребовано будет, в первую очередь, качественное жилье. Риелторы объясняют: низший экономкласс (хрущевки, корабли, квартиры-студии в 25 метров и тому подобное) нужен сейчас в основном для расселения коммуналок (такие сделки составляют порядка 90 % в этом сегменте), а потому спрос на них будет стабильно снижаться, пока не сойдет на нет окончательно. С инвестиционными целями и под жилье петербуржцы покупают более качественное жилье, которое и будет востребовано в дальнейшем. Уже сегодня 80 % спроса – это спрос на комфортное жилье от четырех-пяти до двадцати миллионов рублей.

Вместе с тем отсутствие кредитных средств вынуждает строительные и девелоперские компании приостанавливать новые и уже реализующиеся проекты комфорткласса (элитные проекты реализуются, как правило, без привлечения или с привлечением минимальной доли заемных средств). Через полтора-два года это выльется в сокращение объемов ввода жилья и, в совокупности с высоким спросом, приведет к дефициту жилой недвижимости комфорткласса и, соответственно, росту цен.

Более того, как сообщил глава строительного комплекса Москвы Владимир Ресин, «те кредиты, которые сейчас дают банки, на 20 % удорожают стоимость строительства. Это удорожание ляжет в цену, за которую будут продаваться данные объекты». Рост цен на первичное жилье комфорткласса может привести к тому, что сначала покупатели с рынка первичного жилья уйдут на вторичный, а затем цены начнут расти и на вторичном рынке комфорткласса. Притом отток покупателей с первичного рынка уже идет. По мнению Татьяны Чуприной, снижение покупательского доверия к первичному строительству произошло в том числе из-за кризиса ипотеки: так как проекты банками не кредитуются, риск, что проект не будет доведен до конца, увеличивается. «Именно такое мнение формируют СМИ, – соглашается Елена Иванова. – А взгляды экспертов настолько противоречивы, что любая информация о замораживании любого строительства народ пугает. Поэтому, конечно, сейчас бытует мнение, сформированное исключительно извне, что в долгосрочное строительство на данный момент вкладываться нельзя». Тем не менее эксперт подчеркивает, что полностью люди с первичного рынка не уходят: «Просто теперь спросом пользуется жилье с коротким сроком сдачи – 2009 год». «Если отток с первичного рынка продолжится больше полугода, это может привести к скорому росту цен на вторичном рынке», – считает Татьяна Чуприна.

Материал написан специально для журнала «Городское обозрение недвижимости» (http://gorod.spb.ru/articles/1065/)
Фотографии: Ярослав ФРОЛОВ

Автор: Пархоменко Екатерина Андреевна
Дата: 26 Декабря 2008 года