Как строительство арендного жилья сделать выгодным для застройщиков
26 августа 2021
Возведение «доходных домов» — актуальная повестка решения пресловутого «квартирного вопроса». С этой целью в стране уже много лет разрабатываются различные программы развития «цивилизованной аренды», которые, к сожалению, по-прежнему натыкаются на стену непонимания девелоперов — им это не очень выгодно. Возведение «доходных домов» — актуальная повестка решения пресловутого «квартирного вопроса». С этой целью в стране уже много лет разрабатываются различные программы развития «цивилизованной аренды», которые, к сожалению, по-прежнему натыкаются на стену непонимания девелоперов — им это не очень выгодно. В последние годы ситуация немного сдвинулась с мертвой точки благодаря усилиям финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», который создал несколько арендных домов в Москве и регионах, заключив с застройщиками соглашения на выгодных условиях. Но пока это только капля в море.
По данным совместного исследования «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, из более чем 24 млн российских семей, которые хотят улучшить жилищные условия, каждая пятая допускает возможность аренды в качестве долгосрочного решения жилищного вопроса, а более четверти молодых людей в возрасте до 35 лет уже живут в арендованных квартирах. «В России потенциал аренды остается в значительной степени нераскрытым: лишь около 10% семей снимают жилье. При этом мировой опыт показывает, что аренда может рассматриваться как один из основных инструментов улучшения жилищных условий для разных категорий граждан. К тому же примерно 35% семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке», — говорит генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.
Но, как признает директор подразделения «Арендное жилье» «ДОМ.РФ» Вероника Янушкевич, пока тот уровень инвестиционной доходности, который обеспечивает арендное жилье, существенно проигрывает девелоперскому бизнесу в чистом его виде с продажей квартир в рынок. И большинство застройщиков такую бизнес-модель для себя даже не рассматривают.
«Срок окупаемости такого проекта даже с государственной поддержкой несопоставим с прибылью, которую девелопер получит при стандартной реализации жилого проекта. Так, если рассматривать полностью коммерческий проект, то 23-этажный дом комфорт-класса по 8 квартир на этаже — это 176 жилых единиц. При средней ставке аренды в месяц на уровне 40-50 тыс. рублей их ежемесячная доходность вкупе составит 8,8 млн. Тогда как выручка от продажи данного жилья при средней стоимости лота в 12 млн рублей — уже свыше 2,1 млрд. Итого, чтобы получить сопоставимый доход, сдавать пул квартир придется более 20 лет. Вариант с господдержкой может сократить данный срок вдвое — до 10 лет, но это тоже невыгодно по сравнению с традиционным девелопментом», — считает руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина.
Заместитель директора по направлению «Недвижимость» группы компаний SRG Максим Гончаров менее категоричен и уверен, что застройщикам строительство арендного жилья может быть интересно, но только в том случае, если правительство начнет им предоставлять льготы и финансирование.
По мнению управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, интересным для рынка такой проект может стать, если девелоперу удастся безвозмездно получить участок под строительство арендного дома: такого вида помощь существенно сократит финансовые вложения в проект (особенно если речь идет о проектах в Москве, где стоимость земли велика). Возможны и другие варианты господдержки — предоставление земельных участков на льготных условиях, снижение стоимости услуг за подключение к энергоресурсам, освобождение от налога на землю и имущество, снижение платы за изменение вида разрешенного использования.
С тем, что становление арендного рынка невозможно без налоговых стимулов, соглашается и Вероника Янушкевич. К примеру, только налог на имущество для организаций поднимает ставку аренды на 25-30%, что делает проект непривлекательным для конечного арендатора. «Власти регионов понимают эту особенность и идут навстречу, принимая меры налогового стимулирования, — отмечает представитель госкорпорации. — В Москве, Тюменской, Свердловской, Ростовской и Воронежской областях созданы все условия для развития арендного рынка. Буквально месяц назад и в Ростовской области было одобрено предоставление льготы по налогу на имущество. «ДОМ.РФ» ведет плотное взаимодействие со всеми субъектами, где в ближайшее время предполагается появление новых арендных домов». Способствовать развитию «цивилизованной аренды», по словам президента Becar Asset Management Александра Шарапова, может субсидирование арендной ставки для социально незащищенных групп населения (введение льготных программ для граждан либо возмещение компаниям-арендодателям недополученных доходов при сдаче части фонда отдельным категориям арендаторов). Подобный пилотный проект и был реализован недавно «ДОМ.РФ» в Воронеже совместно с областным правительством.
Есть и еще несколько возможных мер. «Чтобы сделать арендное жилье массовым, необходимо рыночными механизмами стимулировать девелоперов, которые бы строили такое жилье, а также появление, скажем, пенсионных фондов, которые бы обладали длинными деньгами, и с ними можно было бы дальше обсуждать реализацию подобных проектов и путей, благодаря которым возведение «доходных домов» стало бы выгодным. Необходимо также часть территорий в градпланах перевести именно под арендное строительство», — предлагает Александр Шарапов и упоминает в качестве позитивного примера соглашение, заключенное между «Сибур» и «ДОМ.РФ» о строительстве арендного жилья в Амурской области. Госкорпорация обязалась выкупить объекты после того, как «Сибур» их достроит. Срок аренды может достигать 10 лет с последующим обратным выкупом арендатором — Амурским ГХК. «Именно такое корпоративное стимулирование и поддержка являются правильными и должны, как мне кажется, быть мультиплицированы и более широко применяться», — считает эксперт.
В свою очередь, «ДОМ.РФ» — как институт развития — готов и дальше предлагать условия для усиления привлекательности рынка арендного жилья. «В настоящее время мы активно работаем над новыми инструментами для рынка, в том числе через механизм государственно-частного партнерства. Это позволит объединить ресурсы бизнеса и государства для обеспечения граждан доступным и качественным жилым фондом», — резюмирует Вероника Янушкевич.
ВЕРОНИКА ЯНУШКЕВИЧ, ДИРЕКТОР ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ «АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ» «ДОМ.РФ»:
«Наш проект арендного дома в Воронеже является подтверждением высокого спроса на новый формат арендного жилья в регионах — за 6 месяцев сдано уже 81% квартир. На стадии обсуждения сейчас строительство арендного жилья на территории Сахалинской области. Ставки аренды в домах будут соответствовать рыночным»
Спешим поделиться с вами отличными новостями! Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
